Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Спросите и мы бесплатно ответим

Застройщики, занимающиеся возведением жилых зданий, часто используют заемные средства. Вследствие непредвиденных изменений в курсе валют или иных финансовых проблем, строительство может застопориться или прекратиться вообще. В этой ситуации дольщик имеется право взыскать неустойку с недобросовестного застройщика.

Основания для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Выплаты денежной компенсации можно потребовать только если не были выполнены обязательства по срокам. Это, например, срыв срока передачи в собственность, указанного в изначальном договоре, или затягивание периода устранения недостатков, обнаруженных дольщиками в новом жилье.

Срок передачи квартир в собственность всегда обозначается в договоре. Если застройщик понимает, что не сможет сдать здание в указанный срок, он обязан заключить дополнительное соглашение. Для этого за два месяца до даты требуемого окончания строительства он должен отправить своим дольщикам уведомление о сдвигах в постройке дома с предложением оформить дополнительный документ.

Если дольщик соглашается принять изменившиеся сроки и подписывает дополнительное соглашение, то он лишается права взыскания неустойки с застройщика по долевому участию. Разумеется, покупатель имеет право и отказаться, причем отказ должен быть оформлен письменно и отправлен ценным письмом. В этом случае человек имеет право требовать компенсацию.

Разумеется, застройщик будет стараться всячески склонить дольщика к подписанию соглашения. Однако оформление нового дополнительного документа отнюдь не означает расторжения прошлого. Исполнитель может отказаться от исполнения ДДУ в одностороннем порядке лишь в одном случае – если оплата не была произведена.

Второй повод взыскать неустойку с застройщика – затягивание процесса исправления недостатков. Требования по качеству объектов такого рода перечислены в ФЗ №214. Конечно же, они должны быть упомянуты и в тексте самого договора. В ФЗ №214 содержатся и варианты исправления сложившейся ситуации – например, застройщик может:

  • снизить цену квартиры,
  • возместить расходы по самостоятельному устранению неполадок,
  • исправить недостатки бесплатно.

Если же нарушения очень серьезны, дольщик вправе требовать возврата всей уплаченной суммы (с процентами) и расторжения договора.

Гарантийный срок

Существует также установленный законом гарантийный срок, в течение которого могут быть выявлены недостатки. Это пять лет для объектов строительства и три года для инженерных конструкций. Обнаружив нарушения, дольщик обязан направить застройщику претензию с их описанием и предложением устраивающего его варианта их исправления. Также должны быть указаны желаемые сроки.

к содержанию ↑

Как получить неустойку за просрочку сдачи дома? Порядок взыскания

Имеется два способа:

  • досудебный
  • судебный.

Начинать всегда следует с первого варианта: если застройщик исполнительный и честный, он всегда согласится с обоснованными требованиями и выплатит необходимую сумму. Важно грамотно составить претензию, ибо это – один из основных залогов успеха. В претензии необходимо сослаться на шестую статью уже упоминавшегося ранее ФЗ №214, а также на статью 310 ГК РФ. Еще нужно указать рассчитанную согласно установленным в законе формулам сумму неустойки и заявленный по договору срок ввода здания в эксплуатацию. Готовый документ должен быть направлен в письменном виде на юридический адрес и адрес, указанный в договоре (в случае его отличия).

Для обращения в суд необходимы следующие документы:

  • копия ДДУ,
  • копии платежных документов,
  • документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, об аренде жилья),
  • копия дополнительного соглашения (если оно оформлялось),
  • документ-подтверждение передачи претензии.
к содержанию ↑

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Какая неустойка начисляется за нарушение сроков сдачи? Размер выплат будет отличаться в зависимости от ситуации.

Если был нарушен срок исправления недостатков, то неустойка рассчитывается по следующей формуле: Н = С * 1% * Nд / 100%, где

Н – сумма неустойки,

С – стоимость работ по устранению неполадок,

Nд – количество просроченных дней.

Данная формула основывается на положениях статьи 23 Закона «О защите прав потребителей».

Если же здание не было сдано в указанный в договоре срок, то формула следующая: Н = С * 1/300 * 7,75 * 2 * Nд /100%, где

Н – сумма неустойки,

С – стоимость, указанная в договоре,

Nд – количество просроченных дней.

Эта формула базируется на положениях статьи 6 ФЗ №214.

Разобравшись с тем, как высчитать неустойку за просрочку сдачи дома, перейдем к не менее важной теме – как правильно составить претензию к застройщику.

к содержанию ↑

Образец претензии к застройщику о взыскании неустойки

Документ обязательно должен содержать следующую информацию:

  • получатель – застройщик, адрес (указанный в договоре), ФИО и адрес дольщика, контактный телефон;
  • ссылка на закон: основание для выплаты неустойки за просрочку сдачи дома – ФЗ от 30 декабря 2004 года №214;
  • формула расчета (как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома, мы рассматривали выше) и итоговая рассчитанная сумма неустойки;
  • банковские реквизиты для выплаты пени;
  • подпись дольщика.

Также должны быть указаны:

  • подходящий вариант исправления недостатков,
  • срок устранения,
  • размер причиненных убытков и морального вреда.
к содержанию ↑

Взыскание неустойки с застройщика в судебном порядке

Если отправленная претензия не возымела должного действия, то тогда дольщик может обращаться в суд. Здесь также есть два пути – выбрать арбитраж или общую юрисдикцию.

Общий суд. Это может быть городское или районное отделение по месту регистрации заявителя. Суды обычно принимают сторону дольщиков, но при этом склонны сильно снижать итоговую сумму неустойки. Отказы же часто мотивируют недостатком доказательств по причине неправильно составленных документов. Поэтому здесь нужно быть предельно внимательными. Лучше обращаться в суд индивидуально, а не коллективно – это упростит процесс, ведь чем больше в деле участников, тем сложнее оно продвигается.

Арбитражный суд. Если сумма требуемой выплаты достаточно велика, то есть смысл взыскать неустойку с застройщика в арбитраже. Здесь решения выносятся быстрее и, кроме того, размер денежной компенсации чаще всего не снижается.

Иск о взыскании неустойки с застройщика в целом не сильно отличается от претензии. В нем должны присутствовать:

  • ссылка на договор;
  • описание неисправностей;
  • сроки, указанные в договоре;
  • описание попыток досудебного урегулирования;
  • расчет убытков и неустойки;
  • ссылка на закон.

Разумеется, необходимо приложить и соответствующие документы, подтверждающие информацию:

  • ДДУ и дополнительные соглашения;
  • договор уступки (при наличии);
  • квитанции об оплате и акт расчета с застройщиком;
  • акт приема-передачи жилья;
  • претензия и ответ на нее застройщика;
  • документы, подтверждающие понесенные убытки (например, договор о найме жилья).

Исполнение

К сожалению, застройщик не всегда четко исполняет решение суда. Если через 10 дней после вынесения вердикта деньги на счет не поступили, то необходимо заказать исполнительный лист.

Для этого нужно написать заявление и предоставить его в канцелярию суда, принимавшего решение. Принудительное взыскание возможно либо с помощью судебных приставов, либо через банк (обслуживающий застройщика). В кредитную организацию направляется заявление и оригинал листа. Если на расчетных счетах нет средств, то остается прибегнуть к помощи приставов. В ФССП также подается заявление и исполнительный лист. Однако в этом случае деньги получить сложнее, ибо обычно все же средства хранятся в банках. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии или заранее вывел средства со всех счетов, то получение неустойки становится практически невозможным. Поэтому крайне важно обращаться лишь к проверенным компаниям.

Обращаем ваше внимание, что судебные разбирательства по таким делам обычно длятся около полугода и долее.


Не нашли решение проблемы?
Задайте вопрос профессиональным юристам бесплатно!
Задать вопрос

Уважаемые читатели, в наших статьях рассматриваются шаблонные ситуации и наиболее общие способы решения проблем. Однако каждый конкретный случай уникален и требует индивидуального подхода.
Чтобы получить подробный ответ на свой вопрос, понять, как действовать в сложившейся ситуации именно вам, вы можете позвонить нам по указанным телефонам:
+7(495) 266 02 24, +7(812) 507 61 42, +7(800) 551 20 74.
x
Спросите и мы
бесплатно ответим