Расторжение договора купли-продажи

Спросите и мы бесплатно ответим

Покупка объектов недвижимости всегда сопровождается подписанием договора между продавцом и приобретателем. Однако случаются ситуации, когда соглашение может быть расторгнуто. Это может происходить при невыполнении прописанных условий или по желанию одной из сторон.
Расторжение договора купли-продажи – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. Процедура имеет массу нюансов, которые всегда нужно учитывать, чтобы иметь шансы на успешное разрешение дела.

к содержанию ↑

Что такое договор купли-продажи

Это особый документ, по которому одна сторона (собственник недвижимости) передает другой имущество и получает взамен определенную денежную сумму. Документ всегда составляется в письменной форме в нескольких экземплярах. В нем прописываются:

Дата составления соглашения;

  •  Информация об участниках сделки (ФИО, серия и номер паспорта, место проживания или регистрации и т. д.);
  • Предмет договора, его подробные характеристики;
  •  Точная сумма сделки;
  • Права, обязанности и ответственность продавца и покупателя;
  • Иные условия.

Бумага оформляется в соответствии с установленным образцом, и если в ней не указан предмет и его стоимость, а также при невозможности идентифицировать участников соглашения, документ признается недействительным.
В качестве дополнительных условий юристы рекомендуют прописывать положение о возврате в случае расторжения соглашения. Например: «Возврат должен быть произведен не позднее, чем через ___ дней после прекращения действия Договора, иначе назначается дополнительная выплата неустойки в размере ___ рублей».

к содержанию ↑

Можно ли расторгнуть договор купли продажи

Документ купли-продажи расторгается по согласию сторон, его подписавших, или на основании судебного постановления. В первом случае расторжение оформляется в письменном виде по установленной форме и заверяется подписями участников сделки. Такие ситуации случаются крайне редко. Чаще всего документ признается недействительным только в суде, но для этого должны быть очень веские основания.
Участник сделки не сможет возвратить того, что уже реализовано в рамках договорного соглашение, если иное не предусмотрено в документе или действующим законодательством. На такой правовой норме основываются последствия процедуры аннулирования сделки. Например, если покупатель уплатил продавцу всю сумму, прописанную в документе, но так и не получил в свою собственность квартиру (дом и т. п.), то он имеет право потребовать расторжения соглашения, так как со стороны продавца не было соблюдено условие о передаче объекта. С другой стороны, сам продавец не обязан возвращать полученные деньги, так как само обязательство было исполнено до расторжения сделки. Таким образом, покупатель остается и без денег, и без жилья.
Чтобы избежать такой ситуации, необходимо предусмотреть в документе пункт, согласно которому при его аннулировании продавец будет обязан вернуть уплаченные средства. В противном случае придется обращаться в суд.
Ситуация может обернуться с точностью да наоборот, когда продавец отдает объект недвижимости, а покупатель не перечисляет ему деньги. Если в соглашении не прописано право продавца востребовать возврата своего имущества, то он его и не получит. Именно поэтому в важно предусмотреть все эти и другие моменты, а также включить в документ пункты о возможности расторжения сделки, порядке возврата и его сроках.

к содержанию ↑

Причины аннулирования договора купли-продажи

Основаниями для расторжения документа являются:

 

  • Взаимное согласие сторон;
  • Постановление судьи (выносится при отказе уплатить сумму или при отказе передать квартиру после получения денег);
  •  Обстоятельства, указанные в соглашении.
    Все причины, по которым сделка признается недействительной, подробно изложены в Гражданском Кодексе РФ (гл. 29).

Суд может вынести постановление о расторжении документа, если:

  1.  Нарушены установленные законодательные нормы;
  2. В сделке принимало участие недееспособное или ограниченно дееспособное лицо;
  3. Участником сделки являлся несовершеннолетний гражданин без согласия его законных представителей;
  4. Сделка была заключена под угрозой, с применением насилия, обмана или в сговоре;
  5. Сделка является мнимой (без наличия правовых последствий) или притворной (для скрытия каких-либо правонарушений).
к содержанию ↑

Как расторгнуть договор купли-продажи

Стороны имеют право установить порядок приостановления действия соглашения, оформив все договоренности письменно: они сами решают, когда, каким образом и в каком объеме будет произведен возврат. До момента регистрации права собственности на жилое имущество расторгнуть договор намного быстрее и проще. Юридически недвижимость еще является собственностью продавца, и для аннулирования соглашения необходимо составить специальный документ. Если все бумаги на госрегистрацию уже направлены в соответствующую инстанцию, то участникам сделки необходимо передать туда совместное заявление о прекращении процедуры и подписанное соглашение о расторжении.
Когда новый собственник пропишется в квартире, отменить сделку по купле-продаже очень сложно. Фактически, документ уже является недействительным. Однако есть два варианта вернуть все как было:
1. Обратная сделка. Она предполагает составление нового соглашения купли-продажи, в котором стороны как бы меняются ролями, и продавец становится покупателем.
2. Через суд. Этот вариант подходит для единоличного волеизъявления участника сделки. Ему необходимо составить иск о расторжении договора купли-продажи и направить его в судебные органы, но для этого нужны достаточно веские основания, подтвержденные доказательствами.
В суд может обратиться как продавец, так и покупатель. Инициатива от продавца может исходить в следующих случаях:

  • Если покупатель не желает принимать объект недвижимости, который является предметом договора;
  • Если покупатель не выплатил денежную сумму;
  • Если в документе прописана обязанность покупателя по страхованию объекта, а он отказывается это делать;
  • Если покупатель не намерен выполнять иные пункты соглашения.

Основаниями подачи заявления о расторжении договора купли-продажи для покупателя являются:

  • Отказ продавца передавать квартиру (дом, участок) и документы на него;
  • Несоответствие объекта недвижимости требованиям к качеству (если все заранее выявленные недостатки не отражены в соглашении);
  • Отказ продавца в страховании имущества, если по договору это является его обязанностью;
  • Несоблюдение продавцом срока передачи квартиры.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью исчисляется тремя годами с момента подписания соглашения.

к содержанию ↑

Юридическая помощь

Расторжение судом договора купли-продажи требует серьезной подготовки: правильного оформления документов, поиска и предоставления доказательств. Без помощи квалифицированного юриста рядовым гражданам трудно выиграть процесс. Если у вас возникли сложности, и вы нуждаетесь в консультации опытных специалистов, обратитесь в наш правовой центр: юристы и адвокаты дадут подробные ответы на все вопросы, а при необходимости защитят и отстоят ваши интересы в суде.


Не нашли решение проблемы?
Задайте вопрос профессиональным юристам бесплатно!
Задать вопрос

Уважаемые читатели, в наших статьях рассматриваются шаблонные ситуации и наиболее общие способы решения проблем. Однако каждый конкретный случай уникален и требует индивидуального подхода.
Чтобы получить подробный ответ на свой вопрос, понять, как действовать в сложившейся ситуации именно вам, вы можете позвонить нам по указанным телефонам:
+7(495) 266 02 24, +7(812) 507 61 42, +7(800) 551 20 74.
x
Спросите и мы
бесплатно ответим